Prečo ceny bytov môžu ďalej klesať?

Zo všetkých strán počúvame o cenách nehnuteľností. Mnohí sa nás snažia presvedčiť, že svoje dno už dosiahli. Prečo si myslím, že tomu tak nie je?

V tomto blogu sa vás pokúsim nezaťažovať žiadnymi hlbokými analýzami ani komplexnými grafmi. Mojim cielom bude pomocou základnej logiky vysvetliť, prečo ceny rezidenčných nehnuteľností majú priestor na ďalší pokles.

Od leta 2022 nastal na realitnom trhu dopytový šok. Nárast sadzieb obmedzil možnosti kupujúceho. Uvediem príklad: 

Povedzme, že si môžete dovoliť mesačnú splátku 640 EUR na 30 rokov. Pri úroku 1% vám to umožní kúpiť byt za 200 tis. EUR. Pri úroku 4% môžete kúpiť byt už len za 135 tis. EUR. Vo výpočte pre zjednodušenie predpokladám, že vám banka dá 100% financovanie a nemusíte mať vlastné zdroje.

Ceny lepších novostavieb a prémiových lokalít kde ľudia nakupujú v hotovosti klesali pomalšie. Stredná trieda bytov naopak padala. Kým na vrchole trhu ste vedeli za 3 izbový panelák v Petržalke dostať až 240 tis. EUR, teraz budete radi aj za 190 tis. EUR. Menší 1 izbový byt v Slnečniciach sa predával za 150 tis. EUR, dnes už sú podobné byty inzerované za 130 tis. EUR. 

Predávajúcim trvalo celé mesiace kým zistili, že za ceny zo začiatku roku 2022 už nič nepredajú. Niektorí developeri to nezistili dodnes, teda aspoň sa tak tvária. Ak by priznali pokles cien, spustili by lavínu aj u ostatných. Preto sú u developerov nižšie ceny zobrazené zatiaľ nepriamo - parking zdarma, dozariadenie bytu, návrh architekta ako bonus, nová kuchynská linka v cene bytu, atď.

Dopytový šok sa už postupne zapracoval do cien bytov. Kto musel predať znížil cenu, kto nemusel tak byt prenajal alebo ho drží a vyčkáva. Strana dopytu teda už cenou výrazne nezamáva. Na čo však zabúdame, je strana ponuky.

Začnem zoširoka. Pojem vysoká nezamestnanosť si ľudia po rokoch dobrých časov nevedia predstaviť. Rovnako ako si v roku 2020 nikto nevedel predstaviť pojem vysoká inflácia. Náznaky ale už postupne prichádzajú v zahraničí. Mnohé firmy očakávajú príchod recesie a postupne začínajú prepúšťať. Podobný scenár je možný aj na Slovensku.  

Čo sa stane ak ľudia náhle prídu o prácu a prestanú zvládať splácať svoje úvery? Budú musieť predávať, na vyčkávanie už nebude priestor. Rýchly príchod množstva nehnuteľností na trh spôsobí ďalší pokles cien. Aký veľký? To nevie nikto. Teoreticky sa môžme dostať aj na ceny zo začiatku roka 2020. A to je dokonca obdobie keď úroky neboli vysoké ako dnes ale len v rozmedzí 1.00 - 1.50%. 

Ale veď ECB už plánuje začať so znižovaním úrokov, nespôsobí to nárast cien bytov? V krátko a strednodobom horizonte (do 5-7 rokov) zrejme nie. Pokles úrokov bude v prvom rade postupný a tak skoro sa nedostane na úroveň roku 2021. Navyše, úrokové sadzby na Slovensku závisia nie len od sadzby ECB ale aj rizikovosti našej krajiny na dlhopisovom trhu.

Na Slovensku si ľudia dlho požičiavali takmer najlacnejšie v eurozóne, dnes hrozí, že naše hypotéky budú patriť medzi najdrahšie, hovorí riaditeľ ČSOB banky a prezident Slovenskej bankovej asociácie Daniel Kollár. Dôsledky krokov Ficovej vlády a chýbajúcej konsolidácie verejných financií, pre ktoré finančné trhy veria Slovensku najmenej v eurozóne, tak pocítia aj bežní ľudia. (Denník E)

Prečo ale šéfovia realitných kancelárii hovoria opak? Pretože ak by verejne priznali, že čakajú ďalší pokles cien, nikto by nekupoval ich aktuálnu ponuku. Každý by vyčkával. Predstavte si, že by predajcovia automobilov vyhlásili, že budúci rok budú všetky ich autá o 10-20% lacnejšie. Pravdepodobne by na tento rok mohli zavrieť predajne. Preto aj realitných agentov treba brať viac ako predajcov než trhových analytikov. 

A ešte tip na záver. Aktuálne inzerované ceny nemajú veľa spoločného s reálnymi predajnými cenami. Pokojne si od nich odpočítajte 5-10%. Záleží od lokality a prémiovosti bytu. Ak som vás týmto blogom nepresvedčil a chcete kupovať ihneď, určite sa nebojte požiadať o zľavu aspoň v tejto výške.