5 najčastejších nástrah pri kúpe bytu
Po mesiacoch hľadania ste našli váš vysnívaný byt. Teraz je čas transakciu uzavrieť. Aké nástrahy na vás ešte čakajú?
1. Typ rezervačnej zmluvy
Vo všeobecnosti existujú 2 typy rezervačných zmlúv a to dvoj-stranná a troj-stranná. Prvá sa podpisuje len medzi vami a realitnou kanceláriou. Druhá medzi vami, realitnou kanceláriou a predávajúcim.
Realitní makléri, ktorí nemajú s predávajúcim dohodnutú zmluvu o spolupráci, a predávajú jeho byt takpovediac nadivoko, vám väčšinou ponúknu prvý typ zmluvy. Nemajú totiž s predávajúcim žiadnu dohodu a preto ho nepridávajú ani do rezervačky. Čo vám takýto typ rezervačnej zmluvy zaručí? Vlastne vôbec nič. Ak budete chcieť z obchodu odstúpiť vy, prepadne váš rezervačný poplatok v prospech realitky. Ak ale odstúpi predávajúci tak prídete o rezervovaný byt a nedostanete žiadnu kompenzáciu.
Podpisujte preto vždy troj-strannú rezervačnú zmluvu s pokutou nie len pre vás ale aj pre predávajúceho. Tá vám garantuje, že ak predávajúci odstúpi, dostanete aspoň nejakú kompenzáciu.
2. Podmienky a termín odovzdania bytu
Tento bod si ľudia často nechajú na poslednú chvíľu s ospravedlnením „veď sa nejako dohodneme“. Podmienky a termín odovzdania bytu je dôležité podchytiť už v rezervačnej zmluve. Má majiteľ byt vypratať alebo nie? Ak od neho žiadame vypratanie až na konci transakcie, môže s tým mať problém, pretože túto požiadavku neočakával. Alebo si nábytok chceme ponechať a majiteľ byt s dobrým úmyslom vyprace.
Rovnako podstatný je aj termín nasťahovania. Má majiteľ už nájdený nový byt? Dostane ho od developera v sľúbenom termíne? Všetky tieto situácie treba v rezervačnej zmluve spomenúť. Ideálne určiť termín vysťahovania a pokutu aspoň vo výške trhového nájomného ak by majiteľ ostal v byte aj po termíne.
3. Výmera bytu
V mnohých inzerátoch sa stretnete s nepresnou výmerou predávanej nehnuteľnosti. Veľa maklérov a predávajúcich do výmery započítava balkóny, terasy či pivnice.
Balkón je spoločný priestor, ktorý nepatrí k bytu. Preto sa nezapočítava do výmery a nenájdete ho ani v liste vlastníctva. Pivnicu môžeme do výmery započítať, dokonca býva súčasťou bytu aj na LV. Je však férové, ak inzerát spomína presnú výmeru bytu a pivnice. Kupujúceho potom pri podpise nečaká nepríjemné prekvapenie.
Alebo jeden extrémnejší príklad:
Realitka predávala byt o výmere 50 m2. Neskôr, pri podpise kúpnej zmluvy povedali kupujúcemu, že 8 m2 bytu (skoro celá spálňa), bolo pristavených zo spoločných priestorov chodby. Táto časť nie je ani zapísaná na LV. Nie je riadne vysporiadaná a k bytu teda nepatrí. Situácia sa odohrala v čase realitného boomu kedy kupujúci nechcel o byt prísť. Preto ho nepriamym nátlakom „veď aj susedia to tak majú“ k podpisu dotlačili. Na pána sme natrafili žiaľ až rok po transakcií, keď chcel byt naceniť. Skutočnosť, že uvedených 8 m2 k bytu nepatrí, znížila jeho hodnotu o takmer 30 000 EUR.
Ako zistiť reálnu výmeru bytu? Pri niektorých je to možné vyčítať z LV. Pri ostatných je lepšie sa spoľahnúť na znalecký posudok. V minulosti bol tento údaj dostupný aj na webe katastra, od roku 2022 už tieto údaje online nesprístupňujú.
V prípade, že kupujete byt v paneláku, odporúčam stránku www.akebyty.sk.
4. Spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach
Už pred podpisom rezervačnej zmluvy si treba overiť, či Vám majiteľ okrem bytu uvedie do kúpnej zmluvy aj všetky spoločné časti, ktoré k bytu prislúchajú – napr. podiel na spoločnom dvore či nebytových priestoroch. Vo väčšine prípadov to majiteľ neuvedie omylom, ak to ale zistíte až po nejakom čase, môže zrazu za prevod týchto spoločných častí chcieť finančnú kompenzáciu, na ktorú by po správnosti nemal mať nárok.
5. Vybavenie bytu
V rezervačnej zmluve si vždy presne spíšte, aký nábytok a spotrebiče v byte ostávajú a ktoré si majiteľ berie. Maklér mnohokrát nevedome môže na obhliadke povedať, že ostáva „všetko“ avšak majiteľ pri sťahovaní začne postupne zisťovať, že by sa mu predsalen niečo do nového bytu hodilo. Prípadne pre neho môže mať niečo spomienkovú hodnotu a chce si to vziať so sebou. Preto každý jeden kus nábytku a vybavenie, ktorý vám ostane v byte spomeňte v rezervačnej zmluve.