Kde sú dnes dobré nákupné príležitosti? Mimo developerov.
V predchádzajúcom blogu sme sa venovali otázke, či ceny nehnuteľností môžu ešte klesať. Napriek tomu, že na pokles stále je veľký priestor, už dnes vieme nájsť dobré príležitosti na kúpu.
Základným pravidlom pre dobrý obchod v dnešných časoch je nakupovať mimo developera. Mnohí developeri v Bratislave doteraz nereflektovali aktuálnu situáciu na trhu a predávajú za staré ceny. Samozrejme dostanete benefity ako dotovaná hypotéka, kuchyňa, kobka či parking zdarma, prípadne susedský bonus. Tieto benefity vám ušetria rádovo tisícky EUR, stále však viete dosiahnuť viac.
Je úplne pochopiteľné, že pokiaľ nie je developer pod tlakom od bánk tak nebude predávať za výpredajové ceny a radšej nejakú dobu počká. Istá skupina predávajúcich však pod tlakom je. A to jednotlivci na sekundárnom trhu. Uveďme si príklad:
Byt v novostavbe Slnečnice POP. Cena u developera je 141 836 EUR. Cena takmer identického bytu na sekundárnom trhu – 119 000 EUR. Byt inzeruje predávajúci už viac ako 250 dní. Pri takto dlhej inzercií je šanca, že Vám predávajúcí pri rýchlom jednaní poskytne zľavu, pokojne aj 10 – 15 tis. EUR. Vieme sa teda dostať na cenu 105 - 110 tis. EUR. V lete naviac prebehne odovzdanie väčšiny bytov v tomto projekte a inzerátov ešte pribudne.
Pri kúpnej cene 107 500 EUR, pripočítame približne 7 500 EUR ako náklady na zariadenie bytu, akvizičné poplatky a platby správcovi počas neobsadenosti. Celkovo teda 115 000 EUR. Čistý mesačný nájom sa dá dosiahnuť na úrovni 400 EUR, v približne rovnakej výške je aj mesačné splátka úveru pri 80% financovaní a úroku 4% p.a.
Najdôležitejšie kritérium je splnené – nájom pokryje splátku istiny aj úrok z hypotéky. Byt nemusíte dotovať, žije si vlastným životom. Následne pri znížení úrokových sadzieb vieme očakávať pokles mesačnej splátky a postupne aj nárast nájmu kvôli inflácii. Náklady na opravy sú pri novostavbách zanedbateľné, daň z nehnuteľnosti je pri tejto veľkosti bytu minimálna – do 45 EUR ročne.
V tomto blogu sme uviedli jeden z mnohých príkladov, ako sa aj dnes dá dobre kúpiť investičná nehnuteľnosť. Možností je však viac, sledujte predovšetkým sekundárny trh, čakajte kým je inzerát v obehu už nejaký čas (min. 4-6 mesiacov) a následne kontaktuje predávajúceho.
Vyššie uvedená analýza investičného bytu je pripravená v čo najjednoduchšej forme aby bola dobre zrozumiteľná. Pri hodnotení potenciálnych investičných bytov používame pokročilejšie metódy, ktoré sledujú oveľa viac parametrov a premenných. V prípade, že by ste chceli komplexne zhodnotiť investičnú nehnuteľnosť, radi Vám na mieru pripravíme Business model v Exceli, použiteľný na zhodnotenie akéhokoľvek bytu.
Ak máte otázky o tom, ako a kde nájsť vhodný investičný byt, radi vám poradíme v rámci našich konzultačných služieb.